Tổ chức định giá đất độc lập: Để tránh tình hình “vừa đá bóng, vừa thổi còi”

Luật sư Nguyễn Hữu Danh PV: Thưa ông, giá đất đền bù cho dân phải làm thế nào để tránh tình trạng người dân được Nhà nước bồi thường một giá nhưng doanh nghiệp sử dụng đất thu hồi thu lợi chênh lệch đến cả trăm lần? Trạng sư Nguyễn Hữu Danh:Việc định giá đất của Nhà nước khi thu hồi phải bảo đảm nguyên tắc "sát với giá chuyển nhượng quyền dùng đất thực tiễn trên thị trường trong điều kiện bình thường” (Theo khoản a, điểm 1, Điều 56 Luật Đất đai hiện nay). Vậy, Nhà nước cần xác định: "Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn trên thị trường trong điều kiện bình thường” là thế nào? Trên thực tế, chủ đầu tư không được tiếp xúc trực tiếp với dân, phải duyệt y các Ban bồi thường phóng thích mặt bằng quận, huyện. Các Ban này không cho người dân quyết định giá chuyển nhượng quyền dùng đất, cho rằng giá đất này đã được quốc gia thông qua. Có những nơi chủ đầu tư được giao đất, chỉ bỏ ít tiền ra làm hạ tầng cơ sở như điện, cống, đường sá đã chuyển nhượng đất ngay cho người dân bị thu hồi đất giá rất cao, gấp nhiều lần số tiền được bồi thường hoặc áp dụng nguyên tắc hoán đổi 1.000m2 đất nông nghiệp được đổi 7% hoặc 10% đất ở; nhiều người có đất ở nhưng không có tiền xây dựng nhà ở. Vấn đề này gây bức xúc cho người dân, dẫn đến khiếu kiện kéo dài; đào sâu chênh lệch giàu nghèo. Do vậy, chúng tôi đề nghị nên để chủ đầu tư thỏa thuận với người dân có đất bị thu hồi theo nguyên tắc "cung - cầu” và "thuận mua, vừa bán” trên cơ chế giá thị trường. Nhiều ý kiến bây giờ cho rằng, cần làm rõ cơ sở pháp lý thu hồi tài sản gắn liền với đất của người dân bởi đó là tài sản người dân phải đổ mồ hôi, công sức mà có; đồng thời đặt câu hỏi vì sao không trưng mua tài sản bởi nếu tiếp kiến cơ chế thu hồi thì sẽ vi hiến? Chúng tôi nhất trí phải làm rõ cơ sở pháp lý thu hồi tài sản gắn liền với đất của người dân, kể cả thu hồi đất của người dân. Bởi lẽ: Tài sản gắn liền với đất, bao gồm nhà ở, các công trình khác. Khoản 2, Điều 5, Luật Nhà ở quy định: "Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cấp thiết, vì lý do quốc phòng, an ninh và ích nhà nước, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì quốc gia bồi hoàn cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm tính sổ và tạo điều kiện để họ kiến lập nhà ở khác.” Như vậy, trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trên đất có nhà ở thì quốc gia phải trưng mua nhà ở của công dân vì nhu cầu quốc phòng, an ninh và lợi. Quốc gia, nếu có. Nhà nước cũng phải bỏ cơ chế "thu hồi đất” bởi lẽ: Chỉ có chủ sở hữu đất mới có quyền thu hồi đất. Điều 17 Hiến pháp hiện hành quy định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ mà luật pháp quy định là của quốc gia, đều thuộc sở hữu toàn dân.” Thế nhưng, khoản 1, Điều 5, Luật Đất đai nói về sở hữu đất đai, nêu rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do quốc gia đại diện chủ sở hữu.” Khi nói sở hữu toàn dân, điều đó, được hiểu là từng người dân có một phần quyền sở hữu đất đai, mà Nhà nước chỉ là đại diện cho sở hữu chung đó. Như vậy, quốc gia không phải chủ sở hữu đất đai mà thu hồi đất là vi hiến. Chúng tôi kiến nghị bỏ cơ chế thu hồi đất trong Luật Đất đai. Nếu vì mục đích quốc phòng, an ninh, ích lợi quốc gia thì Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng đất đai có kì hạn theo Luật Trưng mua, trung dụng tài sản năm 2008 đang có hiệu lực. Xin cảm ơn ông! Ngày 6-8, tại hội thảo về "giá đất”, ông Bùi Ngọc Tuân - Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Khung giá đất ở nước ta hiện luôn không theo kịp biến động của thị trường. Chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo môi trường tiện lợi lôi cuốn đầu tư và giảm kinh phí trong bồi hoàn, tương trợ và tái định cư khi quốc gia thu hồi đất. Hoài Vũ(thực hiện)